המדריך לקונה נכס- חלק א' | מאת עו״ד אביחי גולדנברג

המדריך לקונה נכס- חלק א'

סוף סוף מצאתם את הבית שחיפשתם- ומה עכשיו? הנה כמה דברים שכדאי וחשוב לבדוק לפני חתימת החוזה

מאת עו"ד אביחי גולדנברג

בדיקת הבית והשכונה – רצוי שלא להסתפק בביקור אחד בלבד בבית, אלא לבקר בו בימים ובשעות שונים, )באור יום, בערב ובסופ"ש(. בדקו את מצבו הפיזי של הבית, דרכי הגישה, כיווני אויר, אנטנות סלולריות, משחן חברת חשמל, בתי ספר, תחבורה עירונית מבני ציבור בסביבה, רעש וכיו"ב.

האם מערכות הבית תקינות? – לא להתבייש! בדקו פיזית את תקינות מכלול מערכות הבית כגון: חלונות ותריסים, מערכת מיזוג אוויר, אזעקה, השקיה, ברזים, ארונות, סדקים בקירות, סימני רטיבות המעידים על נזילות ו/או חדירת מי גשמים, וכיו"ב.

בדיקת הזכויות בנכס  באמצעות אדריכל, שמאי, או בעירייה( האם הבית נבנה על פי היתר בתוקף? האם יש זכויות בניה נוספות שלא נוצלו? בדקו חריגות בניה, תוכניות עירייה לאזור )הרחבת כבישים, בתי ספר, תחבורה עירונית, גינות ציבוריות ועוד(, הפקעות צפויות, יעוד הנכס, צווי הריסה או צווים אחרים ביחס לנכס, טופס 4 קיים וכד'.

מתכננים לשפץ? – בדקו אחוזי בניה קיימים, מיקום עמודים תומכים, תב"ע קיימת וכיו"ב – רצוי להתייעץ עם מהנדס ואדריכל.

מהו השטח הנרכש בפועל? ראשית, בדקו מול חשבון הארנונה, המהווה בדרך כלל אינדיקציה טובה יותר של הבנוי בפועל. ניתן גם לשכור שרותי מודד מקצועי, אשר יוודא את שטח המגרש והשטח הבנוי אל מול התוכניות ואל מול היתר הבניה.

האם המחיר המבוקש ריאלי? – באתר רשות המסים תוכלו לעיין במאגר מידע נדל"ן, בו מופיעים נתונים היסטוריים לגבי עסקאות קניית דירה )לפי מספרי גוש חלקה, סוגי בתים, תאריכים, וכו'(, אשר בוצעו בשנים האחרונות באזור. מומלץ גם להתייעץ עם מתווכים העובדים בשכונה.

המגרש בבעלות מנהל מקרקעי ישראל או בבעלות פרטית? במידה ומדובר בקרקע מנהל או קק"ל, ישנן משמעויות הנובעות מכך )דבר שבד"כ מתבטא במחיר נמוך ביחס לבעלות פרטית(. במקרה כזה נדרשים: תשלומים ואישורים לבניה נוספת מעבר לרשום בהסכם החכירה הקיים. תשלום הדמי חכירה בתום תקופת החכירה הנוכחית וכן אישור המנהל למכירת הנכס )בעיקר פרוצדורלי(. היום קיימת מגמה שבה מאפשר המנהל להעביר קרקעות לבעלות פרטית תמורת תשלום. שווה לבדוק את כדאיות העניין.

מהו מחיר הרכישה בפועל? – חשוב לתכנן מראש את התקציב המיועד לרכישה, הכולל את: מחיר הבית, מס רכישה, עמלת תיווך, עמלת עו"ד, הוצאות לקיחת משכנתא ופתיחת תיק, שיפוץנדרש ורכישת ציוד חשמלי וריהוט.

משכנתא? – אם חלק מהרכישה תמומן ע"י משכנתא – חשוב!!! לקבל אישור עקרוני מהבנק טרם החתימה על החוזה. חוזי רכישה כוללים סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על ידי הרוכש, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה. במקרה שלא תקבלו בפועל את ההלוואה מהבנק, אתם נוטלים סיכון גבוה ביותר ועלולים להיקלע למצב לא נעים של הפרה יסודית של ההסכם מצדכם, עם סכנה לתשלום פיצוי כספי בסכום קבוע מראש וגבוה. לכן חשוב לקבל קודם אישור עקרוני מהבנק, מפורט ככל הניתן.

מו"מ עם המוכר – בישיבת המו"מ עם המוכר יש לדון בנושאים הבאים: המחיר, תנאי התשלום, מועד מסירת החזקה, רשימת הריהוט והציוד שנשאר בבית, האם יש חריגות בניה, חובות המוכר לתשלום כל המיסים וההיטלים עד למועד המכירה תשלומים למנהל, היטל השבחה, דמי חכירה ועוד

שכרו עו"ד מקצועי ובעל ניסיון– בדקו שהתמחותו בתחום המקרקעין, לרבות היבטי מיסוי. בדקו שעוה"ד אכן פנוי וזמין לנהל מו"מ עבורכם בלוחות הזמנים הנדרשים והכי חשוב – שיש לכם כימיה עם עוה"ד.

קראו היטב את החוזה לפני החתימה – אל תתביישו לבקש הבהרות, בדקו שכל התנאים המסחריים שסיכמתם מופיעים בחוזה, ודאו שמצורף לחוזה נסח טאבו עדכני )לוודא שאכן המוכר הוא הבעלים(, דאגו שסכום המקדמה, המשולם בעת חתימת החוזה, יוחזק בנאמנות ע"י עורך דין, עד רישום בפועל של הערת האזהרה לטובתכם בטאבו ורק אז ישוחרר לידי המוכר.

סדר בניירת – ציינו מועדי תשלומים הבאים )לוודא מול הבנק קבלת מימון בהתאם(, ואת יום מסירת החזקה.

שמרו על תיוק מסודר של כל המסמכים הקשורים לעסקה – חוזה, אישור תשלום, העתקי שיקים ששילמתם, חשבוניות ששילמתם )כגון: מס רכישה, שכר טרחת עו"ד דמי תיווך, שיפוצים, עלות שמאי, מסמכי המשכנתא, צילומי שיקים, וכיו"ב. בהצלחה!!

-חשוב מאד לקבל אישור עקרוני מהבנק טרם החתימה על החוזה. חוזי רכישה כוללים סעיף לפיו אי-קבלת משכנתא ו/או עיכוב בקבלתה על ידי הרוכש, מכל סיבה שהיא, לא יהוו עילה מוצדקת מצדכם לביטול החוזה-

עו"ד אביחי גולדנברג הינו בעל 20 שנות ניסיון בתחום החוזים, בדגש על מקרקעין. מרצה בנושא השקעות נדל"ן והשבחת נכסים