!משכנתא לתושבי חוץ? כן, זה אפשרי!
משכנתא לתושבי חוץ? כן, זה אפשרי!
בניגוד לאמונה הרווחת, גם תושבי חוץ יכולים לקבל משכנתא בארץ
מאת אלי אדרי
המילה "משכנתא" מתחברת בדרך כלל למשפחות ישראליות- אבל דברים השתנו מאז הפעם האחרונה שבה לקחנו משכנתא: כחלק מתהליך ההכרה בתושבי חוץ כמשקיעים, בנתה המערכת הבנקאית מטריצות ובדיקות איתנות פיננסית מותאמות לתושבי חוץ (אמנם מורכבות
ומתישות), לטובת העמדת משכנתא בארץ. ישנה תפיסה רווחת בציבור, שלאור הרגולציה בחוק הלבנת
ההון, עם העברות מידע בין מדינה למדינה, מדובר בהליך איטי מסורבל שאינו מונגש לקהל של תושבי החוץ, בין אם מדובר בעולים חדשים או בתושבים חוזרים- אך אפשר גם אחרת: בפניה ליועץ משכנתאות שידע להנגיש את המידע ללקוח ולתת לו הסבר מעמיק, תוך תיאום ציפיות לאורך כל התהליך; שיתאים את שעות עבודה לשעות המתאימות בחו״ל, וידע לתת טיפול פרטני ומותאם ללקוח, תחת והרגולציה של
המערכת הבנקאית.
אז מי בעצם מוגדר כתושב חוץ?
תושב שבילה למעלה מ-180 ימים בחו״ל ואינו משלם את המיסים בארץ, או מי שנחשבים בארץ לתושב זר (כמובן שחשוב לברר כל מקרה לגופו, ולבדוק את הסטטוס מול משרד הפנים בישראל ומול יועץ משכנתאות, טרם ביצוע העסקה). תושבים חוזרים או עולים חדשים גם הם נכללים בקטגוריה- מדובר באוכלוסייה שמעתיקה את מקום מגוריה לארץ, תוך שימוש בתעודת עולה. יש להסתמך על הנחיות משרד הקליטה לעניין זה.
מי זכאי לקבלת משכנתא?
- אזרח חוץ
- אזרח חוץ עם תושבות מס במספר מדינות
- ישראלי תושב חוץ עם תושבות מס זרה
- תושב ישראלי – ישראלי או אזרח זר
- עולה חדש, תושב חוזר
- ישראלי עם הכנסות נוספות בחו״ל תושב מס במדינת אופ-שור (מדינות מקלט מס) עם קבלת תעודת עולה, ניתנת לתושב החוץ תעודת זהות בישראל. מרגע הצגת תעודת הזהות, ניתן להעמיד לו משכנתא של עד 75% משווי הנכס על פי רגולציית בנק ישראל, בתנאי שאין בבעלותו דירה אחרת בישראל (במידה ויש דירה בחו״ל, הוא עדיין זכאי לתקרת מימון של 75%, אך אם קיימת דירה נוספת בישראל, הזכאות היא עד תקרה של 50% מימון). בשונה ממחזיקי תעודת זהות ישראלית, תושב חוץ שאינו
אזרח ישראלי, יכול לקבל עד 50% מימון משווי הנכס הנרכש. כבר הבנו שתושב חוץ יכול לקבל משכנתא בארץ. השלב הבא הוא מבחן ההכנסה. על מנת לבדוק את יכולת ההחזר של תושב חוץ או תושב
חוזר יש להמציא מספר אישורים:
- אישור הכנסה 1040 מארה״ב של 2-3 השנים האחרונות
- 60-p מאנגליה של 2-3 השנים
- קרדיט סקיור – מסמך המגדיר את דירוג האשראי שלכם בחו״ל
- קרדיט ריפורט – פרוט של כל ההתחייבויות בחו"ל
- שלושה תלושי שכר אחרונים
- חישוב הכנסות על פי שומות אישיות / משכורות (רווח נקי בחברה בבעלות לא נחשב להכנסה(
- חוזי שכירות במידה וקיימים נכסים בבעלות
ברגע שיכולת ההחזר נבדקה, התושב יוכל לקבל אישור של עד 40% החזר חודשי מהכנסותיו.
נכון לאוגוסט 2021, ניתן לקחת 66% מסך ההלוואה בריבית הפריים, הכוללת את ריבית הלייבור (ריבית לייבור – מסלול משכנתא הצמוד למדד שער יורו), או במסלול שצמוד לשער הדולר- כלומר, לקבל משכנתא בריבית הפריים בתשלום בשקלים – עם החזר חודשי שקלי בריבית הלייבור (תשלום לפי שער מטח כגון: יורו, דולר, יין וכו׳). ריבית הלייבור מתעדכנת כל
שלושה חודשים (רבעון). מסלול ריבית הפריים – מסלול שצמוד לריבית המשק ובנק
ישראל. ריבית זו משתנה בהתאם להחלטת נגיד/ה בנק ישראל, אך המרווח הניתן ע"י הבנק תמיד נשאר קבוע.
מסלול זה ניתן לסלק ללא קנסות, ואין לו השפעה לאורך זמן, מכיוון שתזוזת ריבית תשפיע על ההחזר החודשי. קרן המסלול יורדת כבר מהתשלום הראשון.
מטבעות חוץ (מט"ח) – שימוש במסלולים במטבעות חוץ שונה מבנק לבנק, בהתאם לסוג המטבע אותו נותן הבנק.
מרבית האנשים שלוקחים מסלולים מסוג זה הינם אנשים המשתכרים במטבע חוץ.
למרות זאת, שימוש חכם במסלולים אלו יכול לשמש כגורם מאזן של המטבע אל מול השקל, ובהלוואת משכנתא – גורם מאזן מול מסלול הפריים. מסלול זה צמוד לשני פרמטרים, שהם שער המטבע והריבית (לייבור). מומלץ להשתמש במוצר
זה כל עוד ישנן הכנסות במטבע החוץ. חתימות למשכנתא מתבצעות בארץ, או אל מול מיופה
כוח נוטריוני קונסולרי בחו"ל. בעת הביקור בארץ תוכלו לבצע ייפוי כוח נוטריוני רגיל, עם אותם מסמכים הרשומים למעלה. כל מסמך אחר, כגון חתימה על טופס, ניתן להעביר בדואר
אקספרס ישירות אליכם. כיום ישנן חברות מימון המתמחות בנושא משכנתאות
לתושבי חוץ ותושבים חוזרים. שירות זה כולל, בין השאר, העברת כתבי התחייבות ושליחויות למיניהן, טיפול בהעברת מסמכים לחתימות, DHL ושרותי חתימה קונסולריים, הדרכה לביצוע עסקה מרחוק באמצעות מיופה כוח או עו"ד מייצג, הדרכה מרחוק לחתימה מול הקונסוליה, כמו גם טיפול מול עורכי הדין המעורבים בעסקה, המצאת מכתבי החרגה, תרגום
המסמכים בארץ והנגשת המידע לבנק.
אלי אדרי, הינו מנכ"ל ובעלים של חברת "מימון פלוס", בעל ניסיון וותק של 15 שנה בתחום המימון והאשראי.
