"עשרת הדיברות" למוכר נכס | עו״ד אביחי גולדנברג

"עשרת הדיברות" למוכר נכס | מאת עו״ד אביחי גולדנברג

ההחלטה למכור נכס מלווה בשורת בדיקות קריטיות שיש לעשותן עוד בטרם העברת הטיוטות להסכם. לפניכם עשרה הנושאים העיקריים הטעונים בדיקה 

1 .קביעת מחיר הנכס 

מומלץ להיעזר במתווך מנוסה ו/או שמאי מקרקעין לצורך קבלת ההחלטה על מחיר הנכס המוצע, בהסתמך על עסקאות בעלות מאפיינים דומים לנכס הנמכר, שנמכרו במהלך השנה האחרונה.

2 .מס שבח – מה המצבים בהם לא כדאי לבקש פטור?

 מס שבח הינו מס אשר מוטל על הון שנוצר ממכירת מקרקעין בישראל. למס שבח יש מספר מסלולי פטור או דחיות מס, אשר קמים בהתקיים מספר תנאים. יש להיוועץ בעורך דין בעל ניסיון בתחום, עוד בטרם העמדת הנכס למכירה, בכדי לבחון את מידת החשיפה לחיוב במס שבח. תכנון מס נכון, יכול להביא לחסכון אדיר בשומת מס שבח. חשוב ביותר לבחון את המסלולים השונים, שכן לעיתים ישנם מצבים מיסויים בהם לא כדאי לכם לבקש פטור מלא או חלקי ממס שבח, אף אם אתם זכאים לו .

3 .היטל השבחה 

היטל השבחה הוא תשלום המועבר לרשות המקומית או לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בגין תכנית בניין עיר )תב"ע( שנכנסה לתוקף בתקופת הזמן בו הנכס היה בבעלות המוכר )מדובר בדרך כלל על זכויות לתוספת בניה או הקלות בניה(. המועד לתשלום בעבור ההיטל הוא יום מכירת הזכויות בנכס )או בעת מימוש תוספת הבניה(. פעמים רבות היטל ההשבחה לא נלקח בחשבון במהלך המשא ומתן לביצוע מכירה, ורק בשלבים מאוחרים מתגלה ה"הפתעה" אשר לא נלקחה בחשבון ויכולה להסתכם לעיתים במאות אלפי שקלים-על כן יש לבחון סוגיה זו בקפידה ומראש

4 .רישום זכויות תקין נקי מכל עיקול או שעבוד 

מומלץ להנפיק נסח טאבו או אישור זכויות, כאשר הרישום הוא ברשות מנהל מקרקעי ישראל או בחברות המשכנות, כדי לוודא שרישום הזכויות שלכם בנכס תקין ושהנכס נקי מכל עיקול או שעבוד. מלבד זאת, כדאי לבדוק בקפדנות שלא נפלה טעות ברישום פרטיכם האישיים, כגון שמכם או מספר הזהות שלכם.

 5 .קיום הסכם שיתוף 

הסכם שיתוף במקרקעין נועד להסדיר בין השותפים את חלוקת השימוש בנכס, את זיקת ההנאה של כל אחד מהם מהנכס או מפירותיו, ואת מועד ודרך סיום הבעלות. במסגרת הסכם זה, מוגדרת החלוקה לשימושו של כל אחד מבעלי הזכויות, כאשר בחלק השייך לו הוא רשאי לעשות כל אשר בעל מקרקעין רשאי לעשות בשטח שבבעלותו, אולם אין לו זכות לעשות דבר בחלקים האחרים המיוחדים לשימושם של יתר השותפים. קונים רבים חוששים לרכוש חלק מקרקע אשר לא קיים לגביה הסכם שיתוף, בשל החשש לחילוקי דעות עם השותף לחלקה.

6 .הקניית בעלות

 במסגרת הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, נקבע כי בעלי הזכויות במקרקעין בייעוד מגורים ותעסוקה במגזר העירוני, יוכלו לרכוש את הבעלות המלאה והבלעדית במקרקעין. חוכר אשר רכש בעלות במקרקעין יוכל להירשם כבעלים בלשכת רישום המקרקעין )טאבו(, רק לאחר רישום פרצלציה או לאחר רישום בית משותף. לאחר רכישת הבעלות ורישומה, יוכל הבעלים לפנות ישירות ללשכת רישום המקרקעין או לוועדות המקומיות, לצורך ביצוע פעולות במקרקעין ללא צורך באישור או בהסכמה של רמ"י ומבלי שיידרש לשלם תשלום כלשהו בגין פעולות אלה )כגון העברת זכויות ותוספת בנייה(. במקרקעין שאינם רשומים, או אינם ניתנים לרישום בלשכת רישום המקרקעין או במקרקעין בבעלות קק"ל, ניתן לרכוש "חכירה משודרגת", אשר מעניקה את ההטבות הגלומות בזכותהבעלות, למעט הרישום כבעלים והצורך באישור רשות מקרקעי ישראל בעת העברת זכויות בנכס. קרקע אשר עברה הליך הקניית בעלות הינה אטרקטיבית יותר בעיני רוכשים וערכה גבוה יותר מקרקע שלא עברה הקניית בעלות.

 7 .בדיקת מידת התאמתו של הנכס להיתר הבניה 

אם יש בנכס חריגות בניה מההיתר הקיים, יש לבחון עם בעל מקצוע האם ניתן להכשירן באמצעות הגשת בקשה חדשה להיתר. מומלץ מאד להציג לקונה את המצב הקיים בשקיפות מלאה כבר בשלב המו"מ- שאם לא כן יכול הדבר להיחשב חוסר תום לב, וכפועל יוצא להביא ל"פיצוץ" המשא ומתן.

 8 .וידוא יתרת סילוק המשכנתא של הנכס הנמכר

 במידה וקיימת משכנתא על הנכס הנמכר, יש לפנות לבנק למשכנתאות ולהזמין "מכתב כוונות" בו מפורט מהי יתרת המשכנתא שנותרה לתשלום, האם ישנו חיוב בגין פירעון מוקדם ועוד. לאחר קבלת המידע יש לשקול האם לפרוע את המשכנתא, או "לגרור" אותה לנכס הבא. 

9 .זכות קדימה לבן זוג 

אם הנכס הנמכר משמש כדירת מגורים של בני זוג, יש צורךלחתום על "מסמך ויתור זכויות", בשל זכות קדימה שקיימת לכל אחד מבני הזוג בנכס, על פי חוק. המשמעות היא שבן זוג אינו רשאי להעביר את חלקו בנכס לאדם אחר, אלא אם הציע אותו קודם לכן לבן זוגו, בעל זכות הקדימה במקרקעין, או לחילופין, קיבל את אישורו לביצוע המכירה. 

10.הריהוט והציוד שבנכס 

בשלב הצגת הנכס לרוכשים פוטנציאליים, יש להדגיש מהו הציוד והריהוט אשר יוותר בנכס לאחר המכירה. פעמים רבות אי בהירות בעניין זה כבר בשלב הצגת הנכס מובילה למחלוקות לא נעימות ואף מונעת כריתת הסכם בין המוכרים לקונים. 

* המידע המוצג בכתבה אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים. כל המסתמך על המידע המופיע במאמר זה עושה זאת על אחריותו בלבד.