איך מחשבים שווי נכס?

הערכת שווי נכס מהווה עניין בסיסי ומהותי בביצוע עסקה לרכישת נכס. על הקונה לדעת את מחיר הנכס ביחס למחירי השוק, בכדי להבין האם מדובר ברכישה מוצלחת וכדאית.

הערכת שווי או מחיר נכס מהווה עניין סבוך למדי, הדורש בדיקות ובירורים שונים. מרבית האנשים אינם מעורים בשוק מחירי הנכסים, ולכן יש המחליטים להיעזר בשירותי שמאות או ייעוץ של מתווך נדל"ן.

נקודה חשובה: יש לבצע עסקה לרכישת נכס אך ורק לאחר ביצוע בירור מעמיק ומקיף באשר לשוויה המוערך. על הקונה להיות מודע לערך הנכס אותו מבקש לרכוש, בצורה שתאפשר לו להימנע מתשלום-יתר.

 

שיטות לקביעת והערכת שווי נכס

שוק הנדל"ן הינו שוק מסובך ומורכב ביותר. הערכת שווי נכס דורשת התחשבות ושקלול של מספר רב של פרמטרים, המשפיעים על מחירי הנכסים. עם זאת, יש לזכור כי בסופו של דבר מצב ההיצע והביקוש בשוק הוא הגורם הקובע לרוב את מחיר הדירה.

רבים שואלים "כמה שווה הנכס שלי?". דרך טובה לבירור שווי הבית הינה הסתייעות בשירותי שמאי מקרקעין, המוסמך לבצע הערכה כוללת ומקיפה של שווי נכס.

דרך נוספת הינה התייעצות עם מתווכי נדל"ן המעורים באזור בו מצוי הנכס המבוקש.

יש לבצע סקר שוק מקיף על ידי בירור המחירים בהם נמכרו נכסים אחרים ודומים. השוואה נכונה תהיה כזו להתבסס על מכנה משותף רחב ככל האפשר (מבחינת גודל, מיקום ועוד). ניתן לעבור על לוחות הנכסים ברשת (באתרים דוגמת יד 2, Win Win או בקבוצות ייעודיות בפייסבוק) ובעיתונות הכתובה, ולבדוק את המחירים המבוקשים לנכסים הדומים במאפייניהם לזה המבוקש.

מומלץ שלא לפסוח גם על רשומות המחירים של נכסים דומים שכבר נרכשו. בנוסף, ניתן להיעזר במאגרי מידע ממשלתיים, הכוללים תיעוד מפורט ומהימן של כל עסקאות הנדל"ן על-פי אזורים. מדובר במידע זמין ונגיש לכל, המאפשר לקונה לקבל הערכה של מחירי הבתים באזור מסוים.

בעת בחינת שווי נכס, יש להתחשב בקריטריון החשוב ביותר – מבחן השוק, הקובע מהו הסכום הסביר לקניית הנכס המדובר. חשוב להסתמך על עסקאות דומות שנכרתו בסביבה הקרובה לנכס המבוקש, תוך ביצוע ההתאמות הרלוונטיות. יש לשכלל בחישוב את מגמות הנדל"ן האזוריות והכלליות.

 

על פי מה נחליט כמה שווה הנכס שלנו? פרמטרים לקביעת מחיר הבית

בעת הערכת שווי נכס, יש לקחת בחשבון משתנים חיצוניים המשפיעים על מחירי השוק. לכל משתנה ביטוי במחיר הנכס, החל ממיקומו הגיאוגרפי ועד לאופן בנייתו.

 

מיקום הנכס: מדובר במשתנה החשוב ביותר בקביעת שווי הבית, שכן קונים ישאפו לרכוש נכס באזור בעל אופי, רמה סוציו-אקונומית וסטטוס התואמים את צרכיהם. הרכב ואופי האוכלוסייה, הבינוי הסביבתי, התשתיות והשירותים המוצעים לתושבי האזור מהווים גורמים מרכזיים להערכת מחיר הבית. מצב ההיצע והביקוש באזור בו ממוקם הנכס ישפיע על שוויו ומחירו. בעוד באזורים המאופיינים בביקוש גבוה מחירי הבתים יהיו גבוהים, באזורים הנחשבים לפחות מבוקשים המחירים ירדו בהתאם.

 

טיב הנכס: מצבו הפיזי של הנכס מהווה משתנה מכריע נוסף לקביעת שוויו. מחיר נכס ישן ומוזנח הזקוק לשיפוץ יהיה נמוך מזה של חדש או משופץ. איכות הגימור והבנייה, מצב הקירות, הצנרת, החשמל והערכת ליקויים מהווים בסיס לקביעת מחיר הבית.

 

שטח בנוי ומגרש: פרמטר מרכזי נוסף בקביעת שווי הנכס הוא שטחו הבנוי, גודל אדמתו, זכויות בנייה נוספים וההיתרים החלים עליו מטעם הרשויות. מחיר הנכס יקבע בהתאם לכל הפרמטרים.  במידה ומדובר בדירה יש לקחת בחשבון את "שטחי הפלדלת" – שטח הדירה מדלת הכניסה פנימה, כולל הממ"ד ושטח הקירות, כאשר מוציאים מכלל החשבון את השטחים המשותפים שמחוץ לדירה (חדרי מדרגות, לובי, מחסנים וכו'). ככל שגודל שטח הפלדלת עולה על גודל השטחים המשותפים – שווי הדירה עולה. גם לקומה בה מצויה הדירה השפעה על מחירה – בבניין ללא מעלית, ככל שהדירה מצויה בקומה גבוהה יותר – כך יורד ערכה. הימצאות מעלית בבניין מעלה את מחיר הדירה.

 

 

מרפסת: שווי מ"ר מרפסת שקול לרוב לשווי חצי מ"ר שטח בנוי למגורים. בבניינים גבוהים הנהנים מחשיפה מלאה לאזורים ירוקים או לים, שווי מ"ר מרפסת שקול למ"ר שטח מגורים.

 

חניה: חניה צמודה בטאבו מהווה יתרון משמעותי, ומשפיעה בהתאם על מחירו. בנוסף, חניה מקורה שווה יותר מחניה פתוחה.

 

טאבו: נכס שרישומו לא הוסדר בטאבו והבעלות בוא משותפת , שווה פחות מנכס שרישומה מוסדר. זאת, בעיקר בשל ההפסד המימוני של הנכס הנובע מהקושי למכור אותו (שכן הקונה הסביר עלול לחשוש מרכישת נכס לא מוסדר).

 

נגישות תחבורתית: מחיר נכס הממוקם בקרבת כבישים ראשיים ועורקי תחבורה ציבורית (דוגמת תחנות אוטובוסים) יעלה ביחס לערכה של נכס הממוקם באזור מבודד ופחות נגיש . עם זאת, מחיר בית הממוקם על קו ראשון לכביש יפחת בשל מפגעי הרעש והזיהום הפוטנציאליים. קיימים הבדלי מחירים בין נכסים חזיתית לכביש לבין פנימיים.

 

קרבה למוסדות ציבוריים: מדובר בפרמטר על פי צורך משפחתי, שכן עבור קונים מסוימים האטרקטיביות של נכס בנמצא בסמוך למוסד ציבורי דוגמת בית ספר, גן ילדים או קופת חולים יעלה, בעוד עבור אחרים דווקא יהווה מתרד. קרבה למוסדות ציבור עשויה להיחשב כגורם מפריע או כיתרון, בהתאם לאופי הקונים.

 

לסיכום, הערכת שווי הבית מהווה צעד מקדים הכרחי לביצוע עסקת רכישתה. ביצוע הערכת מחיר יעילה יכולה להתבצע בסיוע של אנשי מקצוע.

הערכת מחיר נכונה, הלוקחת בחשבון את כלל הפרמטרים המשפיעים על מחירי השוק, תאפשר רכישה מוצלחת ובטוחה.

להשארת פרטים ויצירת קשר